건축 허가(Building Permit)는 모든 건설 프로젝트의 기본이 되는 퍼밋입니다. 새 건물 신축, 기존 건물의 구조적 변경, 대규모 리노베이션에 필수적으로 요구되며, 건축 허가가 발급되어야 실제 공사를 시작할 수 있습니다.
퍼밋 발급 예상 시기를 사전에 확인하여 공사 일정을 수립하는 것이 중요합니다. 특히 Renovation 공사의 경우, 시설 설치기간 혹은 인테리어 공사 기간 (Fixturing Period) 가 건물주 (Landlord) 로부터 정해져 있는 경우가 있으므로(통상 90일), 퍼밋 신청을 공사 시작전 (Preconstruction stage) 완료하거나 Client가 제공하여 공사에 미치는 영향을 최소화하는 것이 중요합니다.
건축 허가 수수료는 공사비를 기준으로 산정되는데, 밴쿠버와 써리가 계산 구조부터 다릅니다. 밴쿠버는 공사비 구간별 누진, 써리는 구간별 정액입니다. 2026년 공식 수수료표로 정리했습니다.
수수료 — 계산 구조가 다르다
밴쿠버시 (누진식)
| 구간 | 수수료 |
|---|---|
| 공사비 최초 $5,000까지 | $217.00 |
| $5,000 초과 ~ $50,000 — $1,000당 | $13.90 |
| $50,000 초과 — $1,000당 | $7.04 |
공사비 $150,000짜리 리노베이션으로 계산해보면:
- 최초 $5,000 → $217.00
- $5,000~$50,000 구간 $45,000 → 45 × $13.90 = $625.50
- $50,000 초과분 $100,000 → 100 × $7.04 = $704.00
- 합계 $1,546.50
써리시 (구간별 정액 — 신청 시 초기 납부액)
| 신고 공사비 | 초기 납부액 |
|---|---|
| $0 ~ $19,999 | $50.00 |
| $20,000 ~ $99,999 | $150.00 |
| $100,000 ~ $999,999 | $700.00 |
| $1,000,000 ~ $4,999,999 | $5,500.00 |
| $5,000,000 이상 | $25,000.00 |
써리는 2026년 1월 1일부터 분할 납부(instalment) 구조로 바뀌었습니다. 2025년에 수수료 명세를 받았더라도 첫 분납을 2026년 1월 1일 이후에 했다면 새 구조가 적용됩니다.
공사비(Value of Construction)에 무엇이 들어가나
구간이 갈리는 기준이라 정의가 중요합니다. 기초, 구조 부재, 프레이밍, 마감, 지붕은 물론 전기·배관·배수·난방·냉방·소화 설비, 그리고 모든 인건비와 자재비가 전부 포함됩니다.
공사비를 낮게 신고하면 구간이 내려가지만, 누락이 확인되면 재산정 대상이 됩니다. 특히 기계·전기 공사를 빼고 건축 공사만 신고하는 실수가 흔합니다.
무허가 시공 — 허가 수수료 2배
가장 많이 묻는데 정작 답이 잘 안 나와 있는 부분입니다. 써리시 건축 조례는 Unpermitted Construction에 대해 허가 수수료의 2배를 부과한다고 명시합니다. 밴쿠버도 간판 조례에서 무허가 설치 시 2배 원칙을 그대로 적용합니다.
금액보다 무거운 건 그다음입니다. 이미 덮인 구조는 검사를 위해 다시 뜯어야 하고, 허가 기록이 없는 공사는 매매·보험·리파이낸싱에서 계속 문제가 됩니다.
개별 수수료 — 견적에서 자주 빠지는 항목
| 항목 | 밴쿠버시 | 써리시 |
|---|---|---|
| 손해 보증금 (Damage Deposit) | — | $2,500.00 |
| 철거 — 주거 세대당 | $1,570.00 | $601.00 (철거 허가) |
| 태양광 패널 + 지붕 공사 | $138.00 | $185.00 |
| 사용승인(Occupancy) — 요청 시 | $314.00 | — |
| 허가 이전 (transfer) | — | $192.00 |
| 허가 연장 (extension) | — | $361.00 |
| 경미한 현장 설계·시공 변경 | — | $66.00 |
| 승인 도면 수정 (최소 1시간) | — | $333.00 |
| 난방기·굴뚝 | 공사비 방식 $500 미만은 무료 | $119.00 |
| 간판 허가 | $451.00 | $100.00 |
| 스트라타 전환 신청 | — | $1,097.00 |
| 그린 철거 보증금 | $15,310.00 | — |
밴쿠버에서 굴뚝·벽난로·환기·냉방·난방 설비는 공사비 $500 미만이면 수수료가 없습니다. 소규모 교체 공사라면 확인해볼 만합니다.
검사 비용 — 재검사와 야간 검사
| 항목 | 밴쿠버시 | 써리시 |
|---|---|---|
| 안전 현장 검사 요청 (최소 1시간) | — | $240.00 |
| 재검사 (1차) | — | $240.00 |
| 2차 이후 재검사 | — | $240.00 (매회) |
| Community Care 건물 검사 | — | $156.00 |
| 특별 검사 — 업무시간 내 | — | $240.00 |
| 업무시간 외 검사 | $427.00/시간 최소 4시간 = $1,708 | $835.00 + 이후 시간당 $240 |
업무시간 외 검사는 밴쿠버가 이동시간까지 포함해 최소 4시간을 부과합니다. 15분짜리 확인 하나에 $1,708이 나갈 수 있다는 뜻입니다.
중도 취소하면 얼마나 돌려받나
의외로 안 알려진 규정입니다. 써리시는 환불 비율을 명시하고 있습니다.
| 상황 | 환불 |
|---|---|
| 신청했으나 미발급, 도면 검토는 완료 | 신청비의 65% 환불 불가 |
| 허가는 발급, 공사 미착수 | 신청비의 50% 환불 불가 |
즉 도면 검토가 시작되는 순간 신청비의 3분의 2가 묶입니다. 사업 타당성이 확정되기 전에 서둘러 접수하면 이 금액이 매몰비용이 됩니다.
처리 기간 (써리시 2026년 1월 기준)
써리시는 신규 주택 허가 처리 기간을 2025년 9월 16주에서 2026년 1월 2.7주까지 줄였습니다. 시 자체 목표치 10주보다 빠릅니다.
| 구분 | 평균 처리 기간 |
|---|---|
| 신규 주택 건축 허가 | 2.7주 |
| 주택 증축·리노베이션 | 5주 |
| 단순 주택 개조 | 2~4주 |
| 주방·욕실 리노베이션 | 3~5주 |
| 지하 세컨더리 스위트 | 4~7주 |
| 전층 리노베이션 | 4~6주 |
| 경미한 TI | 통상 1일 내 검토 |
두 가지 단서가 있습니다. 첫째, 이 기간은 접수 시점부터가 아닙니다. 단독주택은 referral과 site servicing 검토가 끝난 뒤부터 카운트됩니다. 둘째, 온라인 신청이 창구 접수보다 평균 1주 빠릅니다.
핵심 정보 한눈에 보기
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 수수료 구조 | 밴쿠버 = 누진식 · 써리 = 구간별 정액 |
| 공사비 $150,000 기준 | 밴쿠버 $1,546.50 · 써리 초기 납부 $700 |
| 공사비 포함 범위 | 전기·배관·난방·냉방·소화 설비 + 전 인건비·자재비 |
| 무허가 시공 | 허가 수수료 2배 |
| 재검사 | 써리 $240 (매회) |
| 업무시간 외 검사 | 밴쿠버 최소 $1,708 · 써리 $835 + 시간당 $240 |
| 환불 | 도면 검토 후 65% 불가 · 발급 후 50% 불가 |
| 처리 기간 | 써리 기준 경미한 TI 1일 ~ 신규 주택 2.7주 |
| 철거 | 밴쿠버 세대당 $1,570 · 써리 $601 |
신청 전 체크리스트
- 공사비에 기계·전기·소방까지 포함해 산출했는가?
- 해당 지자체가 누진식인지 정액식인지 확인했는가?
- 사업 확정 전 접수는 아닌가? 도면 검토 시작 시 65%가 묶인다
- 온라인 접수로 1주를 벌 수 있는가?
- 야간·주말 검사가 정말 필요한가? 밴쿠버는 최소 $1,708
- 철거가 포함된다면 세대당 비용을 반영했는가?
※ 수수료는 City of Vancouver 2026 Schedule of Fees(2026년 1월 1일 시행)와 City of Surrey Building Bylaw No. 17850 수수료표(2026년 4월 14일 시행) 기준입니다. 다른 지자체는 해당 시 조례를 확인하세요.
발행 기관
Building Department (City or Municipality) — 해당 프로젝트가 위치한 지자체 Building Department에서 발급합니다. 지자체마다 퍼밋 처리 기간이 다르므로, 신청 전 예상 발급 기간을 확인하고 공정표에 반영해야 합니다.
주요 제출 서류
건축 허가 신청 시 제출해야 하는 서류는 프로젝트 규모와 용도에 따라 다르지만, 일반적으로 다음이 요구됩니다: (모든 도면은 Sealed 되어야 합니다. Stamped by Architect or Engineer(s))
- 허가 신청서 (Permit Application) 및 수수료
- 건축 도면 (Architectural Drawings) — Code Consultant가 BC Building Code 부합 여부를 검토해야 합니다
- 구조 도면 (Structural Drawings)
- MEP 도면 (Mechanical, Electrical, Plumbing Drawings)
- Civil 도면 (Civil Drawings) — 부지 배수, 서비스 연결 등
- Landscape 도면 (Landscape Drawings) — 해당 시
- Letters of Assurance (Schedule A, Schedule B) — 각 분야 Engineer 서명
⚠️ 주의사항: 건축 도면은 반드시 Code Consultant의 검토를 거쳐 BC Building Code에 부합하는지 확인해야 합니다. 도면 오류나 Code 미준수 사항이 발견되면 퍼밋 처리가 지연될 수 있으며, 이는 공사 시작 일정에 직접 영향을 미칩니다.
주요 검사 (Inspections)
외부 건물을 새로 건설하는 경우 주요 검사 단계는 다음과 같습니다.
① Foundation Inspection (기초 타설 전)
콘크리트 기초를 타설하기 전에 검사를 신청합니다. 이 단계에서 다음 사항이 준비되어 있어야 합니다:
- Structural Engineer의 Field Review Report: 기초 철근 배근 및 형틀(Formwork) 상태가 구조 도면과 일치하는지 Structural Engineer가 현장 확인 후 작성하는 보고서. 인스펙터는 이 보고서를 확인한 후 검사를 진행합니다.
- In-slab 또는 Underground 전기·배관 Rough-in 검사 완료: 슬래브 내 또는 지하에 전기 배관(Conduit)이나 기계 배관이 있는 경우, 콘크리트 타설 전에 전기(TSBC) 및 기계 Rough-in 검사가 먼저 완료되어 있어야 합니다.
② Framing Inspection (Framing 설치 완료 후)
내부 벽 골조(Framing) 설치가 완료된 후 검사를 신청합니다. 상업 시설에서는 주로 Metal Stud Framing을 사용하며, Metal Stud 설치 완료 후 검사를 신청합니다.
공정을 효율적으로 진행하기 위해 한쪽 면 석고보드(Boarding) 설치를 Framing Inspection 전에 시작할 수 있습니다. 단, 석고보드를 설치하기 전에 반드시 전기 배관(Conduit, Wiring)의 Rough-in 검사(TSBC)를 완료해야 합니다..
이 시점에서 인스펙터는 다음 사항을 확인합니다:
- Stud 간격 및 설치 상태가 도면과 일치하는지
- Header 사이즈, 구조 연결부(Structural connections)
- Door opening (double stud)
- 관통부(Penetration) 처리 상태
③ Final Inspection
건축, 전기, 기계, 소방(Sprinkler), 구조 공사가 모두 완료되면 Final Inspection을 신청할 수 있습니다. Final Inspection 신청 전, 각 Engineer of Record (EoR)로부터 Schedule을 획득해야 합니다.
통상적으로 건축가(Architect)가 Coordinating Registered Professional이 되어 모든 분야를 최종 검토한 후 Schedule C-A를 제출합니다. 경우에 따라 Engineer가 Schedule C-A를 제출하기도 하며, 이 경우 Architect의 Schedule C-B가 함께 있어야 합니다.
⚠️ 주의사항: Final Inspection 신청 전 모든 분야(전기, 기계, 소방 등)의 Schedule C-B를 각 Engineer로부터 획득해야 합니다. 하나라도 누락되면 Final Inspection 신청이 반려됩니다. 각 Engineer의 Field Review 일정을 공사 마무리 단계부터 미리 조율해 두는 것이 중요합니다.
Schedule (Letters of Assurance) 이란?
BC주 건설 프로젝트에서는 Letters of Assurance를 통해 각 전문 엔지니어가 설계 및 현장 감리(Field Review)를 책임졌음을 공식적으로 확인합니다.
| Schedule | 내용 | 제출 시점 |
|---|---|---|
| Schedule A | Coordinating Registered Professional이 프로젝트 전반을 감독함을 확인 | 허가 신청 시 |
| Schedule B | 각 분야(구조, 기계, 전기, 소방 등) 설계가 해당 등록 전문가에 의해 수행됨을 확인 | 허가 신청 시 |
| Schedule C-B | 각 분야 Engineer가 Field Review를 완료했음을 확인 | Final Inspection 신청 전 |
| Schedule C-A | Coordinating Registered Professional이 전체 검토를 완료했음을 확인 | Final Inspection 신청 전 (Occupancy 전제 조건) |
Schedule C-B를 받기 위해서는 Schedule B 제출 후 Field Review Report를 받아야 하며, Deficiency 항목 — 특히 Life Safety 항목은 반드시 완료되어 있어야 합니다.
*Life Safety: 건물 내 화재, 연기, 비상 상황으로부터 재실자를 보호하는 필수 시스템 및 장치. Smoke detector, CO detector, Emergency lighting, Fire escape, Sprinkler system 등이 해당됩니다. Occupancy Permit 발급 전 반드시 설치 및 작동 가능한 상태여야 합니다.
Life Safety 에 관련해서 추후 Firestopping 과 Fireproofing 그리고 Lighting control 과 Access control 그리고 Fire Alarm system (Integrated System Testing Report) 에 대해서 조금 더 자세히 다루어 보록 하겠습니다.
*Accessibility: 건물을 장애인이 이용할 수 있도록 필요한 시설 및 장치를 설치하는 것을 말합니다. BC Building Code에 따라 상업용 건물에는 휠체어 접근 경사로, 장애인 화장실, 자동문 등이 요구되며, 건물 점유(Occupancy) 시 반드시 설치되어 있어야 합니다.
철거가 포함된 공사라면 허가 전에 확인할 게 하나 더 있습니다. 지하 매설물 위치 확인 절차를 건너뛰면 공사 중단은 물론 배상 책임까지 생깁니다 — BC 1 Call 매설물 확인과 철거·신축 전 체크리스트에서 다뤘습니다.
상업용 TI에서 허가 비용이 전체 예산에서 어느 정도 비중인지 궁금하다면, 실제 사례를 숫자로 정리해두었습니다 — 1,200 sq ft QSR 프랜차이즈 TI 실제 공사비 $550,000 내역.
마치며
건축 허가는 모든 건설 퍼밋의 출발점이자 Occupancy Permit을 받기 위한 최종 종착점입니다. 퍼밋 신청 시기, 도면 준비, Foundation·Framing·Final 검사 일정, 그리고 각 Engineer의 Schedule 획득까지 전체 프로세스를 초기 단계부터 체계적으로 관리하는 것이 성공적인 프로젝트 완수의 핵심입니다.
다음 포스트: BC주 기계 허가(Mechanical Permit)
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