General contractor 로 일을 하게 된다면, 계약 종류를 제대로 이해하는 것은 선택이 아닌 필수입니다. 어떤 계약을 선택하느냐에 따라 누가 리스크를 지는지, 어떻게 돈을 받는지, 문제가 생겼을 때 어떻게 대응하는지가 모두 달라지기 때문입니다.
캐나다에서는 BC주를 포함하여 CCDC(Canadian Construction Documents Committee, 캐나다 건설 문서 위원회) 를 건설 전반에 사용하고, Municipal civil infrastructure BC 주정부 infrastructure 는 MMCD (Master Municipal Construction Documents Association) 를 사용합니다. 이 글은 캐나다 전역에서 제너럴 컨트랙터(GC)가 실무에서 마주치는 모든 주요 계약 종류를 정리했습니다.
목차
- CCDC란 무엇인가? (캐나다의 계약 표준)
- Lump Sum (Stipulated Price) 계약 — CCDC 2
- Cost Plus 계약 — CCDC 3
- Unit Price 계약 — CCDC 4
- Construction Management 계약 — CCDC 5A / 5B
- Design-Build 계약 — CCDC 14
- GMP (Guaranteed Maximum Price) 계약
- Time and Materials (T&M) 계약
- 계약 종류 한눈에 비교
- 어떤 계약을 선택해야 할까?
- BC주 특화 주의사항
1. CCDC란 무엇인가? (캐나다의 계약 표준)
CCDC(Canadian Construction Documents Committee)는 캐나다 전역에서 사용되는 표준 건설 계약서, 양식, 가이드를 발행하는 국가 공동 위원회입니다. CCDC 문서는 발주자, 컨트랙터, 변호사, 법원 모두가 인정하는 업계 표준 “템플릿”이라고 생각하면 됩니다.
CCDC 계약을 사용한다고 해서 협상이 불가능한 건 아닙니다. 다만, 캐나다 법률 체계에서 검증된 탄탄한 법적 기반을 제공합니다. BC주에서는 Builders Lien Act(건설 유치권법)과 Workers Compensation Act(산재법) 요건과 함께 CCDC 계약이 광범위하게 사용됩니다.
제너럴 컨트랙터가 꼭 알아야 할 주요 CCDC 문서:
- CCDC 2 — Stipulated Price Contract (가장 일반적)
- CCDC 3 — Cost Plus Contract
- CCDC 4 — Unit Price Contract
- CCDC 5A / 5B — Construction Management Contracts
- CCDC 14 — Design-Build Stipulated Price Contract
- CCDC 17 — CM 프로젝트의 Trade Contractor용
- CCDC 18 — Civil Works Contract
CCDC 문서는 CCDC 공식 웹사이트에서 구매할 수 있습니다. 저작권이 있으므로 복사해서 사용할 수 없으며, 사용할 때마다 구매해야 합니다.
💡 Pro Tip: CCDC 문서를 건별로 구매하는 비용이 부담스럽다면, 일부 업계 협회는 회원에게 이용권을 제공합니다. [제휴 링크 자리 — BCCA 회원권, 업계 협회 등]
2. Lump Sum (Stipulated Price) 계약 — CCDC 2
Lump Sum 계약은 CCDC 용어로 Stipulated Price Contract라 불리며, 캐나다 건설업에서 가장 흔히 사용되는 계약 형태입니다. GC가 전체 공사 범위를 하나의 고정 금액으로 완료하기로 합의합니다.
계약 구조
발주자가 완성된 도면과 시방서를 제공하면, GC는 전체 비용을 산출하고 마진과 컨틴전시를 더해 총 금액을 제출합니다. 비용이 초과되면 GC가 부담하고, 절감되면 GC가 이익을 가져갑니다.
GC 입장에서 본 장단점
| ✅ 장점 | ❌ 단점 |
|---|---|
| 견적을 잘 뽑으면 높은 수익 가능 | 비용 초과는 GC가 전액 부담 |
| 발주자 입장에서 단순한 대금 구조 | 입찰 전 완성된 도면이 반드시 필요 |
| 효율적으로 일할 강한 동기 부여 | 스코프 크립(Scope Creep) 분쟁 잦음 |
| 보증/보험 취득이 용이한 표준 계약 | 체인지 오더(Change Order) 갈등 발생 가능 |
이런 프로젝트에 적합
완성된 도면이 있는 프로젝트: 커스텀 주택, 상업용 테넌트 인테리어(TI), 학교 리노베이션.
CCDC 2에서 꼭 알아야 할 조항
- 분쟁·클레임은 10일 이내 통보가 원칙 — 기한을 놓치면 권리를 잃을 수 있음
- Substantial Performance(실질적 완공) 달성 시 BC Builders Lien Act상 홀드백 해제 절차 시작
- General Conditions GC 3.8(체인지 디렉티브 조항)은 반드시 숙지할 것
3. Cost Plus 계약 — CCDC 3
Cost Plus 계약에서 발주자는 실제 프로젝트 비용(인건비, 자재, 하도급, 장비)을 모두 지불하고, 여기에 합의된 수수료를 더해 GC에게 지급합니다. GC의 재정적 리스크가 매우 낮은 구조입니다.
수수료 구조 종류
| 수수료 유형 | 방식 | 적합한 상황 |
|---|---|---|
| Cost + 고정 수수료 | 최종 공사비와 무관하게 GC가 정해진 금액을 받음 | 발주자가 GC 수익에 대한 확실성을 원할 때 |
| Cost + 비율(%) | GC가 총 비용의 X%(예: 15%)를 받음 | 패스트트랙 또는 긴급 공사 |
| Cost + GMP | Cost Plus이지만 총 공사비 상한선 설정 | 발주자가 예산 보호를 원하고, GC와 절감액을 나눌 때 |
GC 입장에서 본 장단점
| ✅ 장점 | ❌ 단점 |
|---|---|
| GC의 재정적 리스크 최소화 | 발주자가 모든 비용 감사(Audit) 권한 보유 |
| 스코프가 불분명한 프로젝트에 적합 | 발주자가 모든 인보이스를 꼼꼼히 검토할 수 있음 |
| 설계가 진행되면서 유연하게 대응 가능 | % 수수료 방식은 비용 절감 동기가 약함 |
| 발주자와 신뢰 관계 구축에 유리 | 정확한 장부 관리(Bookkeeping)가 필수 |
이런 프로젝트에 적합
헤리티지(역사 건물) 리노베이션, 패스트트랙 공사, 설계와 시공이 동시에 진행되는 프로젝트, 스코프가 불확실한 리노베이션.
4. Unit Price 계약 — CCDC 4
Unit Price 계약에서 GC는 공사 항목별 단가(예: 콘크리트 m³당, 파이프 m당, 아스팔트 톤당)를 제시하고, 실제 현장에서 측정된 수량에 따라 대금을 받습니다.
단가 예시 (BC 기준)
| 공사 항목 | 단위 | 예시 단가 (CAD) |
|---|---|---|
| 토공사 / 굴착 | m³ | $18 – $45 / m³ |
| 콘크리트 (슬래브 온 그레이드) | m³ | $250 – $400 / m³ |
| 아스팔트 포장 | tonne | $150 – $250 / tonne |
| 체인링크 펜싱 | lineal m | $55 – $120 / m |
* 단가는 지역, 시장 상황, 프로젝트 특성에 따라 크게 달라집니다.
이런 프로젝트에 적합
도로, 상하수도, 부지 정지(Grading), 사이트 서비싱 등 토목·인프라 공사. BC주 지자체 계약에서도 흔히 사용됩니다.
핵심 리스크: 수량 변동
CCDC 4에는 실제 수량이 예상 수량과 크게 차이날 경우(통상 ±15% 기준)에 대한 조항이 있습니다. 큰 편차가 발생하면 양측 모두 단가 재협상이 가능합니다. 입찰 전 반드시 이 조항을 숙지하세요.
5. Construction Management 계약 — CCDC 5A & 5B
Construction Management(CM, 공사 관리) 방식에서 GC는 전통적인 시공사가 아닌 전문 관리자 역할을 합니다. CCDC에는 두 가지 버전이 있습니다.
| 계약 종류 | CM의 역할 | 하도급 계약 주체 |
|---|---|---|
| CCDC 5A (CM for Services) | 프로젝트 관리(일정, 조율, 조달 자문) | 발주자가 모든 하도급 계약 직접 보유 |
| CCDC 5B (CM for Services & Construction) | 관리 + 하도급 계약 보유 | CM(GC)이 하도급 계약 보유 |
CM 수수료
CM은 전통적인 마진 대신 공사비의 일정 비율(보통 5~10%)을 관리 수수료로 받습니다. CCDC 5B에서는 GC가 더 많은 통제권을 갖는 대신 책임도 더 큽니다.
이런 프로젝트에 적합
규모가 크고 복잡한 패스트트랙 프로젝트: 병원, 대학, 대형 상업 시설. BC 공공 부문(BC Infrastructure Benefits, 학교, 보건청 등) 프로젝트에서 점점 더 많이 사용됩니다.
6. Design-Build 계약 — CCDC 14
Design-Build 계약에서 GC는 하나의 계약 아래 설계와 시공 모두를 책임집니다. 발주자는 모든 것을 한 주체와만 소통하면 됩니다.
BC에서의 계약 구조
GC는 보통 설계사(건축사/엔지니어)와 하도급 업체로 팀을 구성합니다. GC가 설계 책임까지 지는 것이 전통적인 방식과의 가장 큰 차이점입니다.
GC 입장에서 본 장단점
| ✅ 장점 | ❌ 단점 |
|---|---|
| 전체 계약 금액이 높음 | GC가 설계 오류(E&O) 책임까지 부담 |
| 일정과 설계에 대한 더 많은 통제권 | 설계 관리 역량이 필요 |
| 발주자 간섭이 적음 | 제안서(Proposal) 준비 비용이 높음 |
| BC에서 성장하는 시장 (P3, 지자체) | Design-Build 전용 보험 가입 필요 |
중요: BC에서 Design-Build 보험
일반 GC 배상책임보험은 설계 오류를 커버하지 않습니다. Wrap-up Liability Policy와 설계사의 Errors & Omissions(E&O) 보험이 반드시 필요합니다. Design-Build 공사를 시작하기 전 반드시 보험 브로커와 상담하세요.
7. GMP (Guaranteed Maximum Price) 계약
GMP(보장 최대 금액) 계약은 Cost Plus 구조에 상한선을 추가한 하이브리드 계약입니다. GC는 프로젝트 총비용이 정해진 최대 금액을 초과하지 않겠다고 보장합니다. GMP 초과분은 GC가 부담하고, 절감액은 보통 발주자와 GC가 나눕니다(Shared Savings 조항).
GMP 계약 구성 요소
| 구성 요소 | 의미 |
|---|---|
| 공사비 추정액 | GMP 설정 시점의 전체 공사비 최선 추정치 |
| GC 수수료 | GC 서비스에 대한 고정 또는 % 수수료 |
| 컨틴전시 | GMP 내 예비비 — 누가 통제하느냐가 매우 중요 |
| GMP 금액 | 최대 상한선 — 이 금액 초과분은 GC 부담 |
| Shared Savings | 최종 공사비 < GMP 시, 절감액을 합의된 비율로 분배 (예: 50/50) |
GC의 핵심 협상 포인트
- 스코프 정의: GMP에 포함되는 것과 제외되는 것을 GMP 설정 전에 명확히 할 것
- 컨틴전시 통제권: 발주자 통제가 아닌 GC 통제 컨틴전시로 협상할 것
- GMP 조정 트리거: 발주자 변경, 예상치 못한 현장 조건 등 GMP 수정이 가능한 사유를 명시할 것
- 오픈북(Open Book) 회계: 발주자가 모든 비용을 볼 수 있음 — 회계 시스템을 미리 정비할 것
8. Time and Materials (T&M) 계약
가장 단순한 계약 형태입니다. GC는 실제 투입 시간(노동 시간 × 합의된 요율)과 실제 자재비, 그리고 마진을 합산해 청구합니다. 고정 금액도 없고 정해진 스코프도 없는 경우가 많습니다.
T&M 계약이 사용되는 경우
- 소규모 주거용 수리 및 서비스 콜
- 긴급 공사 (홍수, 화재, 폭풍 피해)
- 조사·탐색 작업 (벽 개구, 시험 굴착)
- 대형 프로젝트의 체인지 오더 작업
BC 기준 T&M 요율 예시
| 인력 분류 | 청구 요율 (CAD/시간) |
|---|---|
| 일반 노무자 (General Labourer) | $75 – $95 / 시간 |
| 목수 (Journeyman Carpenter) | $110 – $140 / 시간 |
| 현장 소장 (Foreman / Site Supervisor) | $130 – $165 / 시간 |
| 프로젝트 매니저 | $150 – $200 / 시간 |
* 요율에는 임금, 각종 부담금(CPP, EI, WCB, 휴가비), 간접비, 이윤이 포함됩니다.
T&M 작업에서 GC를 보호하는 방법
항상 NTE(Not-to-Exceed, 최대 금액 한도)를 설정하거나, 각 작업 지시서에 서명된 T&M 승인서를 받아두세요. 이 없이는 BC 소액재판소에서 대금을 받기가 매우 어렵습니다.
9. 계약 종류 한눈에 비교
| 계약 종류 | CCDC 문서 | 리스크 부담자 | 스코프 필요 여부 | BC에서 주로 사용되는 경우 |
|---|---|---|---|---|
| Lump Sum / Stipulated Price | CCDC 2 | 주로 GC | 완성된 도면 필요 | 주택, ICI 건물 |
| Cost Plus | CCDC 3 | 주로 발주자 | 부분 스코프 가능 | 리노베이션, 패스트트랙 |
| Unit Price | CCDC 4 | 공동 부담 | 수량 추정치 필요 | 토목, 지자체, 유틸리티 |
| Construction Management (서비스) | CCDC 5A | 발주자 | 단계적 스코프 | 공공 부문, 대형 프로젝트 |
| Construction Management (서비스+시공) | CCDC 5B | CM / GC | 단계적 스코프 | 병원, 대학교 |
| Design-Build | CCDC 14 | GC (설계 포함) | 성능 사양서만 필요 | P3, 산업, 지자체 |
| GMP | (CCDC 3 기반) | 공동 (GC 상한 부담) | 설계 50~70% 완료 시 | 협력형 프로젝트 |
| Time & Materials | 해당 없음 (자체 양식) | 발주자 | 불필요 | 소규모 공사, 긴급, 체인지 오더 |
10. 어떤 계약을 선택해야 할까?
계약서에 서명하기 전, 아래 기준표를 참고하세요.
| 프로젝트 상황 | 추천 계약 종류 |
|---|---|
| 완성 도면, 경쟁 입찰, 고정 예산 | Lump Sum (CCDC 2) |
| 리노베이션, 스코프 불완전, 신뢰할 수 있는 발주자 | Cost Plus (CCDC 3) 또는 GMP |
| 도로, 유틸리티, 부지 정지 — 수량 기반 공사 | Unit Price (CCDC 4) |
| 대규모 복잡한 프로젝트, 단계적 설계 | Construction Management (CCDC 5B) |
| 발주자가 설계+시공 단일 책임을 원함 | Design-Build (CCDC 14) |
| 긴급 수리, 탐색 작업 | Time & Materials (NTE 포함) |
| 협력형 방식, 비용 투명성 필요 | GMP (Cost Plus + 상한선) |
11. BC주 특화 주의사항
Builders Lien Act (BC 건설 유치권법)
계약 종류와 관계없이, BC Builders Lien Act는 발주자가 모든 대금의 10% 홀드백을 유보하도록 요구합니다. 이 홀드백은 Substantial Performance 증명서가 게시된 – Payment Certifier(건축사 또는 엔지니어)가 발행하는 Certificate of Completion 후 55일이 지나야 해제됩니다. GC로서 모든 프로젝트에서 이 일정을 반드시 추적하세요 — 현금흐름에 직결됩니다.
Lien 에 대해서는 다른 글에서 다루어 보겠습니다.
WorkSafeBC (WCB) 의무
어떤 계약 형태든 GC는 현장의 WorkSafeBC 준수에 책임이 있으며, 이는 하도급 업체까지 포함합니다. 모든 하도급 업체가 작업을 시작하기 전에 반드시 클리어런스 레터(Clearance Letter)를 받아두세요. 하나라도 빠지면 그 업체의 WCB 보험료까지 GC가 부담하게 될 수 있습니다.
라이선스 요건
BC에서 GC는 주거용 공사의 경우 Business Practices and Consumer Protection Act에 따른 유효한 라이선스를 보유해야 하며, 각 지자체의 비즈니스 라이선스도 필요합니다. Design-Build 등 일부 계약 방식은 추가적인 전문 자격이나 면허 보유 엔지니어/건축사와의 파트너십이 필요할 수 있습니다.
GST / PST 처리
BC에서 건설 서비스에는 GST 5%가 적용됩니다. 일부 자재에는 PST 7%도 부과됩니다. Cost Plus 계약에서는 수수료가 세금 포함인지 별도인지를 명확히 명시하세요 — 이 부분에서 분쟁이 자주 발생합니다.
마치며
건설 계약 종류를 이해하는 것은 단순한 법적 보호 수단이 아닙니다. 이는 BC주 모든 제너럴 컨트랙터에게 필수적인 비즈니스 역량입니다. 올바른 계약은 첫날부터 발주자와 GC 사이에서 리스크, 보상, 기대치를 정렬시켜 줍니다. 잘못된 계약(또는 계약 없음)은 프로젝트와 관계 모두를 무너뜨리는 시발점이 됩니다.
GC로서 커리어를 쌓아가면서 대부분의 계약 형태를 경험하게 될 것입니다. 핵심은 내가 무엇에 서명하는지, 어떤 리스크를 지는지, 그리고 프로젝트의 모든 단계에서 내 사업을 어떻게 보호할지를 아는 것입니다.