Builders Lien Act:
Holdback & Substantial Completion 정리
GC라면 반드시 알아야 할 BC Builders Lien Act의 핵심 — 10% Holdback 의무, Substantial Completion 3-2-1 공식, 55일 해제 타임라인을 실제 수치와 함께 정리합니다.
목차 (Table of Contents)
- BC Builders Lien Act란?
- 10% Holdback 의무 — 모든 계층 적용
- Substantial Completion 3-2-1 공식
- $100M 프로젝트 실제 계산
- 55일 홀드백 해제 타임라인
Section 01
BC Builders Lien Act란?
BC Builders Lien Act (건설 유치권법)은 브리티시 컬럼비아 주에서 건설 프로젝트에 참여하는 모든 당사자 — 도급업체, 하도급업체, 자재 공급업체, 근로자 — 의 대금 지급을 보호하기 위한 법률입니다. 계약의 종류나 규모와 관계없이 BC 주 내 모든 건설 프로젝트에 강제 적용됩니다.
⚖️핵심 원칙
이 법은 계약서로 배제하거나 합의로 면제받을 수 없습니다. BC에서 건설 프로젝트를 수행하는 한 반드시 준수해야 합니다.
이 법이 특히 중요한 이유는 단순한 계약 조항이 아니라 법적 의무이기 때문입니다. 위반 시 Lien(유치권) 접수, 공사 중단, 법적 분쟁으로 이어질 수 있습니다. GC로서 현금흐름 관리의 출발점은 이 법을 정확히 이해하는 것입니다.
Section 02
10% Holdback 의무 — 모든 계층 적용
가장 흔한 오해는 “Owner만 홀드백을 유보하면 된다”는 것입니다. BC Builders Lien Act는 모든 계약 계층(Tier)에서 10%를 유보하도록 요구합니다.
🏛️ Owner
→ GC 지급액의 10% 유보 (Holdback Account 필수)
↓
🏗️ General Contractor
→ 하도급자 지급액의 10% 유보
↓
🔧 Subcontractor
→ Sub-sub 지급액의 10% 유보
↓
⚙️ Sub-subcontractor
→ 각 하위 계약자 지급액의 10% 유보
⚠️ 예외: 근로자(Worker), 자재 공급업체(Material Supplier), 건축사·엔지니어에게는 홀드백을 유보하지 않습니다.
🚨GC가 특히 주의할 점
Owner는 $100,000 이상 계약에서 반드시 GC와 공동으로 별도 Holdback Account(신탁 계좌)를 금융기관에 개설해야 합니다. 정부(Province)가 Owner인 경우에는 이 계좌 개설 의무가 면제됩니다.
Section 03
Substantial Completion 3-2-1 공식
Substantial Completion(실질적 완공)은 홀드백 해제와 Lien 접수 기한을 결정하는 핵심 개념입니다. BC BLA는 이를 판단하기 위한 객관적 기준으로 “3-2-1 Formula”를 제시합니다.
잔여 공사 비용이 아래 기준 이하이면 Substantial Completion으로 인정됩니다:
3-2-1 Formula — Substantial Completion 기준
계약금액 첫 $500,000
3%
최대 허용 잔여공사비: $15,000
다음 $500,000
2%
최대 허용 잔여공사비: $10,000
$1,000,000 초과 잔액 전체
1%
잔액의 1%
💡실무 포인트
대형 프로젝트일수록 허용 잔여공사 비율(실질적으로 1%)이 낮아집니다. 반면 잔여 공사의 절대 금액은 커질 수 있어 Substantial Completion 인증이 상대적으로 유연해집니다.
Section 04
$100M 프로젝트 실제 계산
계약금액이 $100,000,000(1억 달러)인 프로젝트를 예시로 직접 계산해 보겠습니다.
Substantial Completion 허용 잔여공사비
| 구간 | 해당 금액 | 비율 | 허용 잔여공사비 |
|---|---|---|---|
| 첫 $500,000 | $500,000 | 3% | $15,000 |
| 다음 $500,000 | $500,000 | 2% | $10,000 |
| 잔액 $99,000,000 | $99,000,000 | 1% | $990,000 |
| 합계 | $100,000,000 | — | $1,015,000 |
Holdback 금액
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 계약 금액 | $100,000,000 |
| Holdback 비율 | 10% |
| 유보 Holdback 총액 | $10,000,000 |
💰현금흐름 임팩트
$10,000,000(1천만 달러)가 Certificate of Completion 발행 후 최소 55일간 묶입니다. 프로젝트 후반 현금 계획 수립 시 반드시 이 금액을 고려해야 합니다.
Section 05
55일 홀드백 해제 타임라인
홀드백 해제의 기산점은 Payment Certifier(건축사 또는 엔지니어)가 발행하는 Certificate of Completion입니다. “BC 정부 등록소 게시”가 기준이 아니라는 점에 주의하세요. Land Title Office(LTSA)는 Lien을 접수하는 곳이지, 완공 인증서를 게시하는 곳이 아닙니다.
Day 0
Certificate of Completion 발행
Day 45
Lien 접수 마감
Day 55
Holdback 해제
✅ Day 0
Payment Certifier가 Certificate of Completion 발행
🚨 Day 45
Lien 접수 마감일
(이후 Lien 접수 불가)
💰 Day 55
Lien 미접수 시
Holdback 해제 가능
알아두어야 할 예외
Progressive Release(단계적 해제): 하도급 공사가 먼저 완료된 경우, 해당 하도급 계약에 Certificate of Completion을 별도 발행하여 55일 후 해당 홀드백만 먼저 해제할 수 있습니다.
BC Hydro 및 연방정부 재산: BC Hydro는 유치권법 면제 대상이며, 연방정부 소유 재산(항구, 공항 등)도 적용 제외입니다.
법적 고지 (Legal Disclaimer)
이 글은 일반적인 정보 제공 목적으로 작성되었으며, 법률 자문이 아닙니다. BC Builders Lien Act의 적용은 프로젝트별 세부 사항에 따라 달라질 수 있습니다. 구체적인 법적 판단이 필요한 경우 BC 주 건설법 전문 변호사에게 상담하시기 바랍니다.